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Dulcineo

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Dulcineo 06/12/19 08:04
Ha comentado en el artículo Inversiones inmobiliarias, una opción favorable para una cartera diversificada.
Buenas Pepegafez y muchas gracias por el comentario. Muy interesante tu opinión, desde luego hay que buscar bien o estar bien posicionado en el sector para que te llegue la información de oportunidades de este tipo. Los locales comerciales prime son una de las inversiones más seguras y con menos dolores de cabeza, con un alquiler adecuado y asequible para el inquilino pueden pasar años sin un solo percance. Un saludo.
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Dulcineo 18/11/19 05:42
Ha comentado en el artículo Inversiones inmobiliarias, una opción favorable para una cartera diversificada.
Buenas Ultreya y gracias por comentar. Sí, como bien dices la liquidez es muy baja, y la fiscalidad puede ser elevada en comparación con otras opciones aunque existen muchas vías para reducirla. Diversificar con poco capital en el mercado inmobiliario de manera directa es muy difícil, y la opción de invertir mediante socimis o este tipo de fondos es una gran alternativa. Sobre inversión inmobiliaria, diversificación y mercados eficientes recomiendo el siguiente artículo: inversioninmobiliaria.net/punto-inversion-inmobiliaria-bolsa/Un saludo
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Dulcineo 16/11/19 05:41
Ha comentado en el artículo Bienvenidos a Inversión Inmobiliaria’s Blog
Buenas JTorres. Para ganar dinero mediante la inversión inmobiliaria hay muchas opciones. Por lo general los proyectos que realizamos y creemos que mejor funcionan pasan por obtener ingresos del alquiler por la propiedad. Esperar futuras revalorizaciones es confiar en la suerte, en que mi activo (sea inmobiliario, acciones, fondos...) simplemente subirá. Con la carga fiscal en España es complicado que salgan los números de un buy and hold aplicado al inmobiliario. Nunca he comprado (ni yo ni clientes) con el único propósito de esperar a que suba. Otra opción que funciona es buscar inmuebles por debajo de su valor de mercado - value investing total- y forzar o trabajar en esa revalorización mediante reformas, cambios o arreglos, etc. Luego ya es posible alquilar o esperar (plazo de meses) a la venta. Un saludo y muchas gracias por el comentario.
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Dulcineo 17/03/17 18:48
Ha respondido al tema ¿Realmente merece la pena la hipoteca fija?
Muy buenas shinga, como asesor inmobiliario, asesor financiero y usuario, te recomendaría una hipoteca a tipo fijo, al igual que lo hago con la mayoría de clientes y opción elegida por mi mismo.  Con esas cifras la variable te ofrecen un eu+1, mientras que el plazo fijo a un 3.1%.  La duda se traslada a: ¿los tipos de interés durante estos 25 años (y sobre todo en los próximos años, que es cuando más se paga por este concepto) estarán por encima del 2.1%?  ¿Alguien podría haber predicho hace 25 años el rumbo de los tipos de interés o la macroeconomía global? Lo dudo mucho. ¿Sabemos cómo se moverán? A saber. En 1992 estaban entre el 12-14% Históricamente muy por encima de ese 2,1% de diferencia entre ambas. Además de que la tranquilidad de saber que pagarás siempre lo mismo creo que vale mucho. Como todo, esto es solo una opinión. Un saludo.
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Dulcineo 20/09/16 18:29
Ha respondido al tema Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.
La verdad que no lo sé. Depende de si esos 225.000 es un precio de mercado (al que se están vendiendo viviendas similares), o cercano, o es el triple de un precio razonable. Ni idea con tan poquitos datos, además para una oferta de este tipo (para vivir en ella) entran muchísimas variables en juego más allá de las puramente económicas. Y nadie conoce mejor tu situación que tú mismo. Por aportar algún dato a la respuesta, idealista publica estadísticas sobre los precios de sus anuncios y la diferencia con las ofertas que realizan los compradores, para cada municipio. https://www.idealista.com/news/estadisticas/descuentos-vivienda/venta-viviendas/comunidades Con ello puedes consultar en tu zona el promedio de la diferencia entre los precios a los que colocan las viviendas los vendedores y las ofertas de compradores, espero que este valor de referencia pueda ayudarte. Un saludo.
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Dulcineo 20/09/16 15:04
Ha respondido al tema Hipoteca fija o variable q me aconsejais
Como ha comentado Bender anteriormente, compara las opciones de las hipotecas con una hoja de cálculo. Te dejo la hoja de cálculo que utilizan los bancos para poder calcular la cuota de la hipoteca y ver el cuadro de amortización durante toda la vida del préstamo. http://www.inmueblesalicante.com/simulador-hipotecas-cuadro-amortizacion/ Un saludo
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Dulcineo 20/09/16 12:52
Ha respondido al tema Hipoteca fija o variable q me aconsejais
Buenos días Veronaji. Como recomendación selecciona los tipos de interés de referencia en España desde hace 25 o 30 años, y con los mismos datos realiza una simulación para comparar cuánto pagarías en cada opción durante todo el periodo. Económicamente si el euribor se situara por encima del 1.4% como promedio del periodo te saldría mejor una hipoteca a tipo fijo. Si estuviera por debajo te interesaría una a tipo variable. ¿Dónde se encontrará en los próximos 25 o 30 años? No tengo ni idea. ¿Cuál ha sido el promedio de los últimos 25 o 30 años? Puede aportar alguna referencia a la decisión. Un saludo
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Dulcineo 20/09/16 09:37
Ha respondido al tema Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.
Muy buenas JTorres. Un apunte. Para pisos de estudiantes en zonas de costa puede ser un gran negocio. Te hablo de apartamentos y bungalows cercano a la playa y de la universidad, si los estudiantes se marchan en junio se alquila como apartamento turístico por días o semanas y se podrá obtener otro tanto. Ejemplo de nuevo real que he estado gestionando este verano. Meses de invierno en 350-400 euros, julio y agosto se obtienen 1.100-1.200. Apartamentos iguales que ese a pocos metros se venden en 91.000 euros ( el más barato, hay varios ofertados) desde hace más de un año. El caso que ya no es una inversión como tal sino que requiere una gestión y un trabajo constante. Pero es una opción. Un saludo.
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Dulcineo 20/09/16 09:27
Ha respondido al tema Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.
Muy buenas JTorres. El caso es que el piso no vale 95.000 sino mucho más. Calculo que entorno 140-150 fácilmente tras la reforma, que he realizado en gran parte yo mismo con el consecuente ahorro y el aumento de rentabilidad. En el estado que estaba se podría haber vendido en 100 mil en unos meses. Si hubiese contratado pintores, albañiles, carpinteros etc para una serie de trabajos podría haber aumentado el coste entre 4 o 5 mil euros. Creo que la base de este negocio debe ser encontrar oportunidades de este tipo, que pueden surgir una o dos al año. De más del 10% he identificado dos en el último año en la ciudad de Alicante, esta que te comento y otra. En este caso la identifiqué un sábado por la tarde, el lunes a primera hora hablé con el agente que lo gestionaba, lo vimos el miércoles y comunicamos la compra ese mismo día. Problemas legales de los propietarios les obligaban a venderlo cuanto antes. El otro caso que he analizado este año (entre miles, sin exagerarte) que podía aportar un 10-10.5% me lo comunicaron por la mañana ofreciendo la vivienda. No tenía la posibilidad en ese momento, se vendió esa misma tarde. Una herencia, piso viejo en el centro que con una reforma bien hecha salen los números. Varios hermanos que les da lo mismo vender en un precio que otro, entre tantas propiedades necesitan liquidar alguna rápido para cuadrar la herencia... y oportunidad al canto. Como bien dices, ¿por qué te vas a enterar tú o yo? En mi caso porque soy agente inmobiliario, he gestionado inversiones para terceros, la gente conoce a qué me dedico y además estoy atento al mercado y analizo cada dos o tres días todos los nuevos anuncios en mi zona. Como bien dices estas oportunidades no duran nada en el mercado. No sirve cualquier piso o local comercial que que hay a la venta, que hay miles. Si partes de los precios promedio tu inversión será simplemente promedio. Un 3-4% de rentabilidad bruta al incluir los gastos de la propiedad se queda finalmente en un ¿0%? ¿Un 1 o 2%? Y sí, hay que estar preparado para cuando surge la oportunidad, tenerlo previsto, esperar 8 o 9 meses (en este caso concreto) o mucho más, tener el dinero listo... Por poner otro ejemplo propio, un local comercial, 8,14% de rentabilidad bruta y la mayoría de gastos (mantenimiento, seguros, mobiliario, etc.) los abona el inquilino. ¿Por qué me enteré? Porque el propietario (empresario reconocido) no quería sacarlo a la venta y que se diera a conocer que lo vendía, y tras un año de ofertas y negociación se cerró el trato. Es muy complicado encontrar algo así. Pues sí. Pero imposible como tal no es. Un placer conversar. Un saludo.
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Alejandro Estebaranz